住在邢台，2010年邢台是否春暖楼市？

     房地产业是国民经济的支柱产业，近年来在市委市政府的指导下，邢台市的房地产业已经进入了一个快速发展的黄金区，一些优秀住宅小区，高品质楼盘的出现，极大地改善了市民的居住条件，美化了城市环境，提升了城市品味，为促进邢台经济发展作出了突出的贡献，这次我们请到了邢台各大房地产商，让他们为邢台房地产市场消费把把脉，为老百姓提出切身的买房建议。

时间：2010年3月20日

地点：钱塘茶人

主办：邢台广播电视报社

速录：邢台市速录师培训基地

主持人：刘宏磊 秦毅

编辑：王萌 秦毅

    主持人：首先感谢大家来到我们的房产沙龙，众所周知，房子是现在老百姓最关心的话题，今天把房产业的各位精英召集到一起探讨下邢台2010年的房地产行业，为我们老百姓消费开启一盏明灯。下面我们请听专家的观点，2010属于是观望年还是购房年？

    马建科：应该说今年房地产发展销售稳中有升，如果国家年初执行政策落实的话，对下半年邢台房地产的发展很有利的。

    乔志国：这是很多消费者关心的问题，从行业健康发展角度来讲，国家宏观政策和调控都不希望出现观望点。因为观望对开发商而言具有很大的销售压力，面临较大开发风险，作为经济发展而言，我们认为经济发展的动力会受很大的影响，观望点不论从管理层面、经营层面和消费者层面都是不希望看到的。我对观望点持否定的态度。

    把市场简单划分为自用需求和投资需求，我们从自用看不存在观望和不观望，不是说房地产的繁荣了或萧条了，需求就不存在了；从投资的角度来看，中国的经济形势在未来的一段时间内可能会面临很多因素，两会期间的政策会对投资产生影响。今年的六月份可能会出现分水岭，因为要面临通货膨胀的问题，国家对通货膨胀的管理情况会影响到房地产的走向。

    焦占军：2010年应该是购房年。现在中国资本市场处于第二个牛市的运行阶段，由于全球经济与盈利的同步复苏，企业盈利后带动了新一轮的经济上涨，这一轮经济涨势会表现为缓慢上升，从而带动今年房价上涨。邢台属于三线城市，至今也没有出现所谓的楼市泡沫，在稳定的房价面前，购房者必然会分析当今邢台楼市状况，进行准确的投资。

    刘福荣：在09年房地产市场一片繁荣，特别是春节以后房地产销售一度出现井喷的现象，2010年的房地产市场将趋于平稳，购房者仍将存在观望态度，趋于理性、选房更加慎重，在影响购房者的众多因素当中，开发商实力、项目品质以及工程进度将成为客户购房的决定性因素。

   政府对于房价的抑制将加大力度，对于整体的楼市房价将有一定影响，但是，政策调控的重点还主要以一线城市为主，对于邢台这样的三线城市，并无直接影响，房价还将持续稳步上涨。

    赵猛：邢台房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升

    邢台这两年的城市建设、商品房、城中村改造、郊区建设延展都在蓬勃发展。随着国家房产政策、土地政策、金融政策、货币政策的陆续出台，土地价格大幅度上升，同时建筑材料物价、住房需求的不断增长直接导致了房价的上涨，因为土地是一次性的不可再生的资源，并且物价也越来越高，综合起来看，房价将会是稳中有升。

“桥东稳步前行，桥西急速突破”

    主持人：目前国家针对房地产行业出台了一系列政策，在今年全国政协工会界举行的联组讨论上，国务院法制办副主任郜风涛在回应委员关于保障住房方面的建议时表示，《住房保障法》已经列入国务院今年的立法计划。在座对最新的国家政策有什么解读？政策会对市场造成什么样的影响？

    南瑾：邢台属于三线城市，所以国家政策对邢台来讲影响较小，对于老百姓买房来讲，该出手时就出手吧，我对房地产市场未来走势还是看好的。

    杨刚：国家颁布的《住房保障法》是为了打击投资行为，保护消费者权益，这样更贴近老百姓生活。比如廉租房就真正给老百姓带来实惠。

    焦占军：《住房保障法》的核心内容仍然是保障所有公民的居住权利，并以经济适用房是否进行“共有产权”制度重构为例，探索把房子按股份分成，政府出地、购房人出资金，把所有权量化成股份。经济适用房交易收益分成按股份区分，因此《住房保障法》被认为是对现有我国住房保障制度体系的重构。

    相信有了《住房保障法》护航之后，无论是公民的幸福感，还是政府的责任感，必将有大的提升。

    米司：政策年年有，今年特别多。无论年初的新政还是两会的政策导向，都是组合拳的前期铺垫。目前经过市场沉淀正被逐步消化，更大力度里的政策将会陆续出台。

    主持人：邢台近几年的房地产行业发展的势头很好，产品的创新和升级很快，很多的新的开展理念也层出不穷，请谈谈创新对于一个房地产开发商而言具有什么样的意义。对于邢台房地产开发商来说。要想在优胜劣汰的市场中胜出，应该做好哪些方面的工作呢？

    宋磊：20世纪初期，中国的房地产基本属于概念地产，出现了以SOHO现代城为代表的一大批以概念引导楼盘价值的项目，出现了很多在概念和楼盘设计理念方面的创新。但随着万科在年报中以住宅质量为核心的一系列改革计划提出后，房地产尤其是住宅在追求理念方面有了质的飞跃，进入了所谓的后概念地产时代。包括北京星河湾在内的很多以住宅品质为其核心价值的楼盘项目成为市场追逐和热捧的焦点。应该说，住宅品质和居住环境才是住宅产品的本质，品质创新比概念创新更为重要，所以在新材料的应用、节能减排、景观和便利设施方面，投入更多的财力和物力，在品质和环境上做到精益求精，才能真正使得楼盘深入人心。这远远要比楼盘概念的创新更重要。

    王纪超：产品的创新证明市场在接近成熟，社区在不断的完善，人们生活得到的服务也在日趋完善。要想在市场经济中胜出，应该做到三方面：品牌+产品+价格。企业如果在牛城人们心中有良好的口碑，产品符合大众需求，在竞争激烈的市场下，给予市民实惠的价格，2010年肯定异军突起！

    韩春：不是只做好哪些方面的工作，而是全方面的工作。房地产的开发流程，从前期到产品设计，到营销，再到后期的物业，是个整体，不是哪一方面突出就可以的。

     邢志斌:从整个河北省房地产市场发展看，邢台房地产市场起步晚，但发展迅速很快，我们在进入邢台房地产市场前也非常关注邢台市的发展，就现在来说，不管开发商还是购房者，都已经不只是把把房子当成钢筋和混凝土的堆积物，购买的房屋不仅仅是一个居住的场所，更多的是购买一种生活。

对于我们开发商来说，从产品设计阶段迎合市场，用心来营造一个更适合居住的生活环境，比如说我们公司在邢台造纸厂地块的前期规划上，三个月内先后对设计院提供的方案进行了多次修改，在原方案的基础上减少楼座，用以增加小区的绿地面积，当然了这无形增加了我们的成本，但是随着居民对居住品质的要求的提高，我们只有在市场原有的产品上做加法，设身处地的站在我们业主的角度考虑问题，用心来完善我们的产品，对小区内的一草、一木、一砖、一瓦都当做自己的家来营造，只有这样才能被市场认可，才能被我们的客户认可。

    赵猛：开发商应该从差异化原则出发，从大市场中剥离出自己的子市场，并把自己投身到目标客户的生活体验和价值取向中，建立与目标客户共享的居住理念和价值观，以相通的利益点契合目标客户的需求。开发商只有彻底了解目标市场的个性化诉求，进而在规划理念、景观风格、建筑特色、户型结构、面积配比、配套设施及社区文化培育方面体现深度的人本关爱和对目标消费群的高度责任感，产品才能具备唯一性、排它性和竞争力。这种以需定产的住宅产品，必然受到市场的青睐。

    主持人：老百姓比较关注的就是咱们邢台市的房价情况如何，在座的觉得是否合理？从购买力来看，市场层面您会担心吗？

    柴建存：对消费者而言，房地产的价格还算合理。两会之间提出了一些房地产的政策和法规，包括一些政策的出台目的都是让普通老百姓住的起房子，与商品房没有什么太大冲突。让有钱人住更好的房子，让普通老百姓买得起房子，改变居住环境，因此两会出台的政策对房地产市场起到完善的作用，开发房产制度越完善越健全，市场就越来越正规。

    焦占军：邢台属于三线城市，现今还没有出现楼市泡沫。看着中国整体楼价不断攀高，老百姓的心里也担心，可是事实向广大老百姓证明了邢台的房价是多么的平稳，一线、二线城市楼市寒冷凋敝，购房者的观望气氛浓重，邢台房价并没有下降；中国房地产市场的回暖和价格上涨，邢台房价没有大幅度上调，而是依旧小幅度缓慢上升房价。这就说明了邢台的房价绝对是合理的，为老百姓着想的。

   韩春：邢台属于三线城市，购房基本都属于自用型消费，而非投资，需求很合理，所以现在邢台房价增长属于健康范畴。

    主持人：接下来谈的话题是房地产市场供需的问题，毕竟邢台市的人口不会在短时间内有很大的起伏，但是相比来说，在建的房子是一下子多了起来，这样的供求是否合理呢？

    王涛：近几年的供求量比较大，很多村都在搞新农村，有一句“存在的就是合理”，邢台市没有房住的人也不少，新进城农民工和毕业的学生都没有房子，因此需求量还是不小的。

    郭军强：我们应该从市场供需看细分，供应量很大，供需量也很大，每个开发商根据自己的定位和客户的需求找到自己的一个方向竞争，因为需求层面不一样，在同一个级别供需还是要看细分。

    邢志斌:邢台房地产市场从2003年开始进入稳步发展的时期，从05年下半年到08年上半年达到快速发展期，商品房建设步伐加快，市场放量增加。邢台市09年以前的房地产开发主要以市区周边新建项目为主，最典型的例子是达活泉版块。09年后，市区内总的发展规划从单一的向外扩张改为市区内旧城改造为主，现在我们看到的大部分新增房地产开发项目还是主要以旧城改造为主，表面上看好像是在建的房子一下子多了起来，但是如果计算一下这些项目的回迁居民的话，实际的市场增量还是比较正常的。

    赵猛：随着经济的发展，城市化进程的加速，外来人口涌入，附近县市富裕人口有来邢购房意愿。

邢台消费者有“购房保值”的潜在消费意识，中高收入者都有2套以上的住房，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大。受消费观念影响，人们不太认可二手房，宁愿等也要买新房子。不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期。

    邢台房地产市场在供应结构中有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。

    主持人：问一下很多老百姓都关心的问题，展望一下邢台房地产未来走势。

    焦占军：走势显而易见，那就是：明天的房价，大跌不易、大涨也难！其实邢台市区楼市价格均价大约在3400/元平方米，根本没有泡沫，而北京、上海、杭州、广州、深圳等所谓的一线城市就是在涨价，也很难影响到咱们；邢台楼市降价更是天方夜谭，本身楼市价格就不高，现在一线城市涨的正起劲呢，降价基本无望。

    刘福庆：从住宅方面来讲，随着中国城市发展的稳步提升，人们生活水平得到稳步提高，同时更趋于明显的是购房者对于住宅的改善化需求。河北省为了响应国家的号召，推出的三年大变样，此举带来的除回迁安置房之外的房源可选性增加，同时不乏众多中小房地产入市，2010年房地产业竞争相对较为激烈，房地产开发商也存在优胜劣汰的过程。

     从商业方面来看，2010年商业市场的供应量趋于紧俏。商业的投资性越发受到市场的追捧，投资发展潜力高升值潜力大，培养出成熟的商业中心，与此同时，住宅也会随之升值。总的来讲，10年房地产市场价格将为稳中有升。房地产市场将趋于专业化，研究并把握市场的需求将成为房地产发展的重要课题。

   邢志斌: 经过近年来的发展，邢台市的居民居住品质和居住面积已经有了大幅的提升。房屋现在做为一种商品也会逐渐出现适合每一位有购房需求的消费者。

    主持人：城市价值是各个开发商首先要考虑的问题，在座的也有很多外地的开发商，大家能否谈一下邢台的城市价值。

    马建科：我认为城市价值和咱们开发商的超前意识也是相辅相成的。在咱们本地的房产公司中，比如像凰家地产就比较有超前意识，后期注入了一些外地的房产公司，开发的永辉巴黎、凯旋城把当地人的观念改变了，比如永辉最早建了高层建筑，当时还担心会不会有人买，但是你们看，现在达活泉周围都是高层建筑，可见消费观念还需要引领。中国居民住房一般使用期限是70年，但是很多房子都是使用了没几年就要拆除，实际上来说，这无形中就造成了一种很大的浪费，这个问题值得引起重视。

    乔志国：房地产是很特殊的产业，他的价值跟城市的价值的密切相关。我们改革开放让一部分的城市先富起来，这个区域之间不平衡的状况，应该在相当长的时期存在，即使在欧美一些发达国家也是存在的，在邢台相比而下，邢台是三线城市，城市价值相对较低，在这里做投资风险会比较小，前景也很看好。

2010年邢台作为旅游和教育的新区，任县和南和县是邢台市规划的重点，京珠高速、正在修建的高铁，这势必引起整个城市的格局和板块的改变，所以在一定时期内桥东和桥西的差距会缩小，而南北也肯定出现缩小的趋势，随着城市改革的扩张和规模的扩张，城市资源过渡集中，更有利于城市规划，板块之间可能越来越模糊。

    米司：我们给很多开发商做过服务，我们看到邢台的发展潜力，据市场部的分析，邢台至少有六百万的放量，也就是说3个人中间就会有1个人买房。对于三级城市，城市中心的项目就能体现城市的综合价值。城市中心综合的价值是要向全邢台市百姓展现的。希望通过各房地产公司所开发的项目把我们的城市价值提高一个台阶。

    主持人：在座的是邢台市房地产界的专家，我想通过你们的专业见解，给我们消费者在如何理性购房方面提供一些意见和建议。

    王纪超：怎么选择合适的楼盘呢？这个问题大部分人心里其实也明白，最重要的肯定是资金的问题，在资金允许的情况下，一要看好城市的发展方向，二要满足自己的生活需要，三要适合生活和居住（交通便利，远离喧闹，品质生活），四要高性价比。

    刘福庆：无论是初次购房，还是升级换代，购房都是很多家庭的最大支出和投资。应根据自身需求，从实际情况出发，量入而出，从用途方面确定投资及自住的意向，对于房屋个方面条件应做全面考虑，除地段之外，还有很多条件应受到关注，其中开发商的品牌实力、项目规划设计的前瞻性应做重点考虑，同时对于周边配套设施及后期物业管理质量是小区保值升值的重要因素。归纳起来，即“买合适，不买大”、“买方便，不买偏”、“首付多付，减少供”、“新老房子皆可考虑”，切勿贪图一步到位，造成过大的经济压力，从而影响个人或家庭的生活水平。

     主持人：最后，请各位简练的语言来总结一下自己楼盘的优势吧。

     韩爱国：我们的杏苑小区，是钢铁路的三大亮点之一。周围配套设施比如医疗、就学、购物、银行等都是比较齐全的，而且这里处于一个比较成熟的地段。很多居民早就希望开发商能在这里开发小区，我们现在有这样的机会，就一定要尽自己最大的努力为居民建造最好的小区。

     柴建存：房地产是比较特殊的行业，很多人为了孩子上学和赡养老人等条件来决定购买房子，我们永辉巴黎的一期和二期都成功，目前正在开发三期，在达活泉附近，因为这里环境好，交通方便、适合居住，属于黄金地段。房地产是每个人根据自己的需求和定位来选择，适合自己的就是最好的。

     张如斌：一个好的小区，综合因素是1+1+1+...，高品质是从建筑材料的选择比如外立面的瓷砖、断桥铝门窗、名牌电梯，景观的打造及树种选择等都是一流的。国际新城在高开区属于标志性的建筑，建筑面积35万平方米，我们将用一流的物业管理来维护小区的品质更上一层。随着一城五星的推进，高开区不久的将来即成为邢台的中心。

     郭军强：秀兰在保定发展的不错，在邢台是新公司需要有一个适应的过程，现在主要做是发展自己的品牌，用行动发展。地段相比是比较有优势的，配套设施也是非常齐全的。这在一定程度上增加了我们楼盘的优势。

    宋磊：现代城项目属于旧城改造项目，我们遵循的原则是改造升级与区域共同发展共创繁荣，因为该项目建在成熟地段，当这个区域向前发展时，就对周围环境人口素质提出了更高的要求，改造就意味着陈腐的东西要改掉，升级则是使得项目有一个“质”的飞跃。我们把北京的三里屯village拷贝过来，希望能够建立一站式城市综合体，这样就可以集中解决老百姓社会活动中的生活与消费问题。

     杨刚：公园小筑毗邻400亩开元寺公园。公园小筑创造性的推出多层电梯产品，既保证了居住的舒适性，又将其便利程度进一步提升。在设计方面，充分考虑业主居住的功能性，绝大多数产品设计为三室，户型方正。同时，又兼顾经济性考虑，在总面积上保持在110平米左右，既保证了广大客户对居室功能的要求，又在很多程度上控制了总价。

    王纪超：回归自然，品质生活，让生活回归自然，尚林苑——中国徽派建筑，中式文化让你的生活与众不同，中式水景园林，楼亭回廊，带给你品质生活的享受，中式文化社区配备现代化的管理模式，保证你安全的同时享受贴心的服务。七里河新区35栋板式住宅，桥东区旧城改造重点项目之一，社区配备商业街、会所、幼儿园，为你提供便利的生活配套。

    焦占军：如果用一句话总结我们楼盘的优势，那就是：八达的品牌等于诚信，八达的服务等于舒心。

    刘福庆：天一城项目在市场中脱颖而出的主要原因归纳为如下几个方面：天一城绝佳的地理位置，打造三分钟便利生活圈，居住，购物，交通，餐饮服务，就医，出行去火车站、汽车站等等都可在3分钟内可到达；天一城的泛MALL商业模式在河北省乃至全国都是领先的，将成为颠覆传统第三产业的代表性城市综合体项目， 21万平米的商业及30万平米住宅的组合将成为城市升级的样板工程；家乐园物业公司的社会口碑及服务业绩。

    王涛：三峰地产开发的西郭庄旧城改造项目位于市中心地段，按照桥西区政府的整体规划要求，将建成建筑面积为30万平方米，集花园广场、商业步行街、集中式商业、酒店式公寓、写字楼、住宅于一体的综合体。住宅楼体外立面为简约欧式建筑风格，以宜居舒适生活为建筑核心，户型设计更崇尚人性化，朝阳开阔空间，明厨明卫，进门玄关，逐一体现着轻松、适宜、满足与惊喜。

    韩春：麒麟郡的优势就是“老百姓买得起的好房子”，也就是性价比高。我们在没拿到地之前，就做了充足的工作，做好市场定位是成败先决条件；在产品设计时，我们采用一线城市先进的设计理念，如邢台首家围合式设计，首家高层设计，首家半地下车库设计，还有20多种老百姓满意的户型；而营销就更不用说了，在半年内，不仅取得了销售上的成功，还成功树立一个品牌。

    马建科：新世纪嘉园主要是面对邢台低收入人群，这里是廉租住房、经济适用房的聚集地，所以我们的优势在于物美价廉，如果符合政府有关规定贫困用户在新世纪嘉园买房政府还会补贴三万元。

    高利波：自然城西临平安路，南临团结路，东临襄都路，项目所在地为市政重点规划区域，又是市重点项目，郑重承诺“一手交房一手交证”。自然城占地面积大，容积率小，超大楼间距，具有较高的透空率，小区规划理念、建筑布局、景观设计新颖，小区生活配套齐全，内设幼儿园、会所、物业用房、休闲健身场所等。

   米司：我们德隆地产位于新华里一八八号，邢台正核心，以“牛城观礼台”的形象为新华北路再添一道城市地标。

   翟红雨：秦塬作品别墅是秦塬地产继康桥公寓和秦塬广场之后的又一力作。项目位于七里河北岸，距城市商业中心不足2公里，是典型的城市别墅。秦塬作品别墅在规划和建筑设计上，充分借鉴了万科第五园等中国第四代别墅，立面造型丰富，凹凸有致，虚实相间；色彩清新明快。在邢台率先采用了钢筋混凝土框架结构，将邢台别墅产品的开发水平提升到了全国领先的标准。

     邢志斌:我们现在正在运作的造纸厂地块，最大的优势就在于区位和发展。我看来，邢台市的泉南、泉北大街很像当年石家庄的槐安路，泉南、泉北大街桥东段作为城市主干道将极大带动道路周边经济和楼市的发展，随着市政配套设施的逐步完善，交通的便捷和地理位置优越性，此区域具有很大的发展空间和升值潜力。

    万润国际城是东关村城中村改造工程，也是邢台市三年大变样的重要组成部分，50万平米的城市综合体，集住宅、高档写字间、酒店式公寓、快捷酒店、大型商业卖场及邢台最长的1.5公里沿河商业街于一体，以国际视野改变生活。

   后记：

   我们期待邢台市的房地产业继续健康发展，为邢台百姓安居乐业创造更为优越的条件。可能您还在住房消费市场外徘徊，可能您还心存疑惑，看了专家有理有据的分析后，您应该会更清楚住房消费市场的实际行情，希望本次沙龙能为读者消费提供一些有效地指导，从而使您达到理智消费、愉快消费的目的。