编者：国务院房产新政频出，房地产市场将如何走势？在这场变局中，对地产开发商是洗牌？是机遇？一二线城市房价滑落，交易萎缩，邢台的房价将会怎样？是涨是降？投资人、消费者应何时出手？面对扑朔迷离的楼市，我们该如何决断？其实，一切疑惑的破解皆取决于对明天的预知，如果我们知道明天会发生什么，我们就会进退自如，一切皆在掌握之中。
6月11日，当整个世界都把目光聚焦在南非的时候，在邢台的玉泉山庄会议室里，一场关于“宏观调控下的房地产市场形势分析”座谈会也悄然拉开了帷幕；在这里，本报将这场思想盛宴原汁原味的呈现给广大的读者和消费者。愿所有品味这场大餐的读者们能成为明天楼市的真正预见者，成为市场博弈的赢家。
楼市·赢在预见
——邢台房地产行业精英畅谈楼市明天
时间：2010年6月11日
地点：西山康年大酒店
主办：邢台房地产业协会
协办：邢台广播电视报社
邢台电视台广告信息中心
邢台房地产专刊
主持人：乔志国
摄影：邢台市奢靡婚纱影楼
本期嘉宾：（排名不分先后）
邢台房地产业协会常务副会长 王忠山
邢台市房管局副书记、副局长 张寿军
邢台市广播电影电视局副书记、副局长 何立海
邢台市房地产业协会秘书长 石建魁
邢台广播电视报副社长 郝延国、刘向东
邢台电视台广告信息中心主任 李健飞
邢台中北房地产公司总经理 吴永志
河北秀兰房地产集团有限公司总经理 贾惠娟
河北家乐园房地产开发有限公司常务副总经理 曹洪山
河北凰家房地产开发有限公司副总经理 李可
河北万峰房地产开发有限公司策划总监 赵玉辉
邢台中鼎基业房地产开发有限公司策划总监 韩春
河北天久房地产开发有限公司销售总监 李海燕
邢台景城房地产开发有限公司副总经理 许志奇
河北保隆德房地产开发有限公司副总经理 冯志国
邢台市房地产总公司副总经理 信金水
河北冀兴房地产开发有限公司总经理 高利波
河北盛都房地产开发有限公司副总经理 韩运飞
邢台市博大房地产开发有限公司总经理 赵河林
邢台市城乡房地产开发股份合作有限公司总经理 王延军
河北维玉房地产开发有限公司总经理 王立志
邢台德龙房地产开发有限公司总经理助理 杨仪
邢台杏苑房地产开发有限公司总经理 韩爱国
河北永辉房地产开发有限公司销售策划部经理 柴建霞
河北富兴房地产开发有限公司策划经理 王晓明
河北襄政房地产开发有限公司副总经理 郑昊
邢台市大都房地产开发有限公司策划经理 张龙
河北金大地房地产开发有限公司销售经理 魏鹏
河北新华房地产开发有限公司策划经理 曹杰
邢台市大通房地产开发有限公司策划经理 徐建龙
邢台市英联房地产房地产开发有限公司总经理 潘世雨
邢台市成城房地产咨询公司总经理 王睿
邢台八达房地产经纪有限公司总经理 蒋立峰
沙龙现场：
2009年以来，由于国内个别城市房价增长过快，已经影响到了国内经济发展和民生问题。2010年来，国务院联合多个部委联合出台了新“国十条”，后又陆续出台了土地、税收、信贷、二套房认定等调控政策，旨在防止个别城市房价增长过快，保持社会和谐发展。可以说，最近房地产宏观形势确实发生了很大的变化，但是这一变化究竟对我们邢台房地产的发展有多大的影响，人们最关心的房价又会出现什么变化？未来的趋势将是一个什么样的走势？所以我们适时举办这次房地产沙龙，就以“宏观调控下的邢台房地产市场形势分析”为话题，请业内人士进行了深入探讨。
现场焦点：
1、 对房地产新政的认知和我市房地产市场成长的阶段性，从需求、产品、价格、板块等方面展望邢台地产市场下半年走势。
今年1—5月，在国家宏观调控形势下，我市房地产市场总体情况良好，健康有序，市区商品住宅的销售均价相对平稳，对此，展望邢台下半年走势与会嘉宾对此进行了剖析。
邢台市房地产业协会秘书长石建魁在对市区上半年以来房地产市场运行数据进行通报以后，分析认为我市商品房市场连续几个月成交价格虽有所增长，但成交面积、成交套数均处于下降通道，由于本市商品住房结构基本处于合理水平，而且市场供应充足，尤其这一点有别于国家调控政策指向的一线城市。因此，成交量的逐步下降，可以认为是在中央系列调控政策背景下，市场观望气氛开始显现，许多消费者投资显得更为慎重与理性。
中北集团吴永志总经理认为，邢台作为中国三线城市，并不在这次新政的重点调控区域之内。本次调整的目的很明确，抑制个别过热一、二线城市房价的上涨，对于邢台这样的三线城市并不在重点调控区域之内。另外历史经验告诉我们，房地产价格应该是一个上涨的过程，即使会有偶尔的下跌。还有，中国的城市化进程很长，据了解中国城镇化已经达到42%，中国的目标是调整到57%，还有15个百分点。因此，吴永志总经理认为房地产行业稳稳的在大干20年应该没问题。最后，他认为老百姓的投资渠道没有发生根本性的变化。在中国如今的环境下，百姓的投资渠道除了黄金等保值投资以外，房地产还是很不错的投资选择。说到新政对邢台房地产行业影响，他认为大概在一年左右。从开发模式上，商业地产的风险比住宅地产的风险要小；从区域上讲，核心区域风险低于边缘性地段。
河北秀兰房地产集团有限公司总经理贾惠娟分析，从各个方面的分析可以看出，本次国家对房地产市场的调控力度是空前的，而且遏制部分城市房地产价格非正常上涨的决心也是非常大的，后续可能还会出现一系列的配合政策，本次调控的影响不会在短时间内消除，体现在市场方面将会进一步增加市场的观望氛围，从而直接影响整个房地产市场的销售情况。五月房产成交量大幅度下滑，说明政策短期内对楼市的影响之大，未来一段时间内，她认为市场成交量可能持续向下。
河北家乐园房地产开发有限公司常务副总经理曹洪山认为，对于多数二三线城市来说，在新政的影响下，今年房价会呈现一个相对理性、稳步小幅增长态势。邢台房地产市场相对来讲比较平稳，住房的刚性需求持续存在，从长远来看，房地产作为支柱产业，发展前景依然看好，新政策的出台将有利于楼市的健康稳定运行。而邢台房地产市场近期的价格将会相对稳定伴随小幅增长，自住型需求将成为市场主导；房地产投资将转向中长期持有；在价格合理、够需均衡的市场中，比如说邢台市场来看交易量将持续繁荣。
河北凰家房地产开发有限公司副总经理李可认为，新政对邢台房地产影响并不大，因为邢台不存在“泡沫”现象。邢台房地产还是健康有序的，并且是呈上升阶段。但是面临目前危机，我们也从单一性住宅地产逐步往住宅地产精品化迈进。不论是从规划设计、建筑施工还是景观，始终强调把握客户需求，这是企业最重要目标。从多样化产品和完善各个步骤出发 ，我们还有许多事情要做。
河北襄政地产开发有限公司市场经理马一军认为，这次的政策的严厉程度是前所未有的，大超预期。新政出台后，在普通购房者种产生了很大的反响。普通购房者大多对新政看法不一，对房价的走势的判断也大相径庭，但从市场调查来看，大多数购房者还是认为房价会下跌，过六成客户持观望情绪。
2、 继新“国十条”后，连续出台的土地、税收、二套房认定等调控政策对本企业项目运作、营销的影响以及对策。
河北秀兰房地产集团有限公司总经理贾惠娟指出， “改变客户的心理预期，重树客户的购买信心”将会成为后期营销的主要课题。我们项目在做好长期准备的同时，会以积极地心态去面对这个特殊时期，并根据市场环境的变化及时的制定相应的应对方案。
河北中鼎基业房地产开发有限公司策划总监韩春分析到，作为外来经营团队，华夏麒麟（北京）投资有限公司来邢台的时间并不是很长。他在经历过三次国家宏观调控后，认为国家宏观调控主要是调控国家一线城市房价增长的幅度，并不是要打压房价，并且国家宏观调控对以后的邢台市场秩序有推动作用。作为外来团队初次来到邢台，他们积极了解邢台的市场需求，第一步就是对邢台房地产市场做了三个月的市场研究，发了一万份户型调查问卷，调查结果就是景观最大化，加上户型好、价格偏低，麒麟郡卖的很好。在市场正规化的基础上，根据市场需求，寻找产品的差异化、多元化，做邢台老百姓买得起的好房子。
河北盛都房地产开发有限公司副总经理韩运飞认为，本次调控政策直接着整个房地产行业，但他认为房地产行业也是制造业，我们的产品也是有价格、质量等因素制约的商品，我们面对的就是客户。目前任何一家房地产公司都是以创造顾客为途径，实现利润为目的。但是随着社会的发展，供求关系的改变，他认为房地产行业经营模式必将发生变化，我们的企业也必将产生相应的转变。
河北英联房地产房地产开发有限公司总经理潘世雨分析到，“新国十条”面世之后，各楼盘销售普遍下滑，政府加大行业监管力度。开发商拿地比以前更难。面对目前复杂的形势，就得“精耕细作”，通过房子品质吸引购房者，房地产产品的品质高低已经成为项目营销是否成功的试金石，也能为房地产开发商能否度过楼市“寒冬”的关键。与其等待他人送来“过冬棉衣”，不如早日开始苦练内功以促发展。提升地产品质，对今天这个特殊时期的房地产市场发展具有深刻意义。
邢台八达房地产经纪有限公司总经理蒋立峰认为，新政出台后本市二手房成交量5月份有一定影响，成交量略有下降，价格方面趋于平稳，5月份成交周有些长。邢台发展空间大，城市化进程中大量人口涌入市区、人民币的不断升值、通货膨胀等因素决定了作为房价偏低的三线城市邢台必然长期保持平稳上升的趋势。
3、 评述三年大变样、城中村改造和一城五星规划的实施对本房地产市场的影响。
河北家乐园房地产开发有限公司常务副总经理曹洪山认为，三年大变样、城中村改造和一城五星规划的实施不仅仅是对当地房地产市场的促进，也将是对于邢台市发展版图向外扩张的巨大引擎动力，无论是对项目还是整体邢台市场都将起到巨大的推进作用。
河北景城房地产开发有限公司副总经理许志奇分析，三年大变样，是河北城市化进程的强力推进器，对于邢台这座城市而言，它将拉动城市迅速提高品质，使城市更加优美，吸附能力更强，并能加快牛城国际化都市进程。提到城中村改造，人们往往还有过去小规模，形象差的旧认识，其实现在的城中村改造已今非昔比，大批项目都是重量级、甚至是超重量级的，因此，有许多专业行家都把现在的城中村改造，誉为城中城建设。
观点实录
新政出台对本地楼市长期利好
前段时间，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，被业内称为“国19条”。其一方面，明确表示要加大保障性住房、自住性中小套型商品房的土地供应量，另一方面，多项措施剑指开发商囤地问题。与会人士多认为，“国19条”会对我市房地产市场来说短期有一定影响，但从长远角度，有利于市场规范，应看做利好。
抑制房价飞涨
徐建龙：对于这次连续出台一系列房地产调控政策，首先从新政的特点来看，目前房地产新政是利用“组合拳”的方式连连出击，用非市场化的手段干预楼市，解决民生问题。打击的目标是房地产投机、炒房、投资等非自住型需求，调控从定位上的特点是实现精准打击。这次调控打击的是部分已经出现高房价的区域，而不是全面打击房地产市场。主要是遏制房价过快上涨。
蒋立峰：“国19条”规定“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。”，目的是增加土地供应，如果政府措施得力，就能抑制价格飞涨，这对于稳定房地产市场具有积极的作用。比如二手房，5月份二手房成交量略有下降，但6月初成交量和看房量已经逐步恢复正常。分析新政本身，虽然内容较多，但其核心目的是打击投资、投机等不合理需求，邢台刚性需求旺盛，对于真正的刚性需求而言，30%的首付不是问题。其次，这次调控虽然力度大，但毕竟是一次阶段性调控，主要目的是抑制2009年以来部分城市房价过快增长。
有效规范市场
王延军：在中国一线城市日渐稀缺、房价泡沫越来越明显的情况下，“国19条”对开发企业有更高的要求，在竞拍和使用土地时不管是从保证金、开竣工时间，还是土地款的缴纳期限都有明确的界定。这对于有实力的开发商来说，适应起来问题不大，但是对于中小型开发商来说则需要关注自身资金的运作情况。对于去年涨价较快的一线城市，“国19条”的出台可能会促使观望情绪的出现，但是对于邢台这种稳步发展的城市来说，“国19条”的作用更多表现在对市场进行有效规范上。
柴建霞：永辉房地产开发有限公司一直在做改善居住环境的产品，本公司在邢台已经有17年时间。我认为出台的新政对于一二线城市相对打了一针退烧针，而对我们邢台这样的三四线城市是打了一针预防针，对我们影响不大。还有，旧城改造对于城市的建设和百姓的居住环境有推动作用。对于房地产行业在绝大部分在城市中发展的观点，我认为邢台下县、乡镇以及农村都将是未来邢台房地产市场发展的空间。
王睿：在如今的形势下，邢台市大的房地产企业需要从开发的战略进行调整，更规范、更专业的要求来运作自己的团队，这包括从专业化到品牌化发展，从品牌化到产业化发展。而小的企业下一步可能面对融资渠道的问题、开发模式的问题，目的是寻找自己核心的定位。我认为舆论对房地产行业的影响很大，影响市场的也许是言论，但稳定市场的是信心。怎么调整企业的开发战略，怎么坚定对未来市场的信心，对房地产行业更至关重要。
品质提升是大势所趋
赵玉辉：我认为房价取决于产品品质和市场需求，还有与国家经济发展有密切联系的，人们的消费水平提高的同时，也要改善居住环境，这就要求我们提高产品品质。我认为城市化建设当中，房地产经济是最主要的一个环节，而这次调控是一个产业结构链的平衡。所以我认为这个调控周期不会太长。还有，邢台的房价可能受某些企业的融资形式而有所降价，但对于大部分企业的房价还是坚挺的。
韩爱国：我们的杏苑小区，是钢铁路的三大亮点之一。周围配套设施比如医疗、就学、购物、银行等都是比较齐全的，而且这里处于一个比较成熟的地段。很多居民早就希望开发商能在这里开发小区，我们现在有这样的机会，就一定要尽自己最大的努力为居民建造最好的小区。
潘世雨：我认为本次宏观调控如果说对邢台房地产没有影响，这肯定是不对的。本次宏观调控影响最大的不是商业而是住宅，因为邢台住宅的房价每平方米达到3000元左右，而在邢台买房人70%是贷款买房，如果在城里买好一点儿的房大概在50万左右甚至更多，原来是首付30%，大约15万左右；而现在首付50%，大约在25万左右，15万与25万的差距对于一般家庭是很大的飞跃。如果按10万来说，以前的月供打7折，约是680元；而现在打8.5折，约是800元；如果要贷款20万来说，每个月就多400元，所以对贷款者不可能没有影响。其次，对于房地产价格上涨是一个很自然的现象。经济学中有句话，房地产是当地经济的晴雨表。如果当地的GDP是10%的增长，房地产同样增长10%，这是非常合理的。最后，我认为产品品质是房地产行业御寒的一副良药，无论市场怎么变化，如果品质高于其他企业，企业将永远立于不败之地。并且，品质提高也是行业的大势所趋，如今百姓现在买房不仅是室内的空间，还有室外的空间，更多买的是科技，买的是文化。
2010楼市走势不同去年
去年三四月份，我市楼市在一片怀疑声中逐渐升温，开启了2009年楼市的红火。2010年，在新政的影响下，我市楼市能迎来另一波销售高潮？与会人士就此表达出各自的看法。
楼市前景看好
李海燕：去年年底是房地产市场的“寒冬”，今年5月份的报复性上涨，这是很正常的。很多购房者为了享受政府的优惠政策，赶在去年买房，集中爆发的购买力提前消化了一部分2010年的市场份额。再加上不少楼盘会在5月集中放量，这也会吸引一部分购房者目光。
曹杰：近期观望气氛浓厚会使今年楼市与去年有所不同。其一，国家政策还没有完全出台，很多人选择等待政策明朗后再出手。其二，邢台有自身的特色，“三年大变样”等政策使得房地产市场供应量增大。房价会稳中有升。
精彩语录：
石建魁：建议房地产开发企业在充分理解政府保障民生、打击投机的政策指向，妥善应对当前政策环境、舆论环境的变化，采取积极措施，坚持诚信、品牌、社会责任感的企业发展理念，充分将项目做好，承担社会责任。从过去更多地关注政策，转变为更多地关注自身的市场定位，以做好产品、合理定价这一不变来应对市场的万变，适当调整项目运作的既有方式，顺应市场变化，共同推动我市房地产市场的平衡健康发展。
李海燕：当国外遭遇经济危机的时候，中国是独树一帜的状态，所以现在调控很正常，因为没有“疲软”的市场，只有“疲软”的企业。
王延军：我认为做商业地产压力很大。有专家称做住宅相当于上小学，做公寓相当于上中学，做商业相当于上大学，所以认为做商业难度大，在我们邢台就有不少做商 业做的失败的。在这方面，我们要向其他房地产行业学习。
柴建霞：做企业和做人是一样的，利国利民就会有好的市场。
张龙：市场就像一个人的食量。本身以前就是两个馒头一碗粥。而现在政策就像是往粥里加了点盐，现在则是要消化3个馒头，所以市场会是什么样，可能还是个问号。