地产策划人-钟远景 温家宝在《政府工作报告》里，勾勒出一个“让人民安居乐业”的住房愿景，并破天荒将住房问题放在大民生的范畴表达。此后由全国人民代表大会表决通过的设立“住房和城乡建设部”的议案，宣告中国房地产业终于摆脱了此前的左顾右盼，在十字路口找到了“拐”向住有所居的清晰标识。紧接着，3月25日，新浪房产借助新浪网的优势，举办了“新浪乐居创新峰会”上，向业界正式推出了全新的生活化房产理念——“乐居”，倡导一种以居住为核心的快乐生活，引导行业和谐发展。 “乐居”概念的出现，是有其必然因素的。房地产开发经过多年的探索与进化，已经逐步脱离了原始的居住阶段，开始向精细化、环境化和精神化阶段挺进。各种流派纷纷建立，各类思潮相对崛起。流派学说的意识化已经从营销的表象化深入到建筑的实质性，从建筑的风格界定延伸到居住人文。房产开发市场也逐步摆脱了建筑技术主导的狭隘定义，走向市场主导和人文主导的轨道。在一次规模性业界论坛上，我就提出：“房产开发必然面对资本与市场的双重挤压，因此房产开发水准的进一步提升势在必行。在未来的房产开发过程中，必然有更系统更严密的体系支撑项目的发展，主导建筑技术的使用和规范。”目前，各类专业的房产策划专家和专业策划机构的蜂拥出现，就是最好的例证了。 任何产业的发展，都必然是泡沫蒸发的过程，房地产市场也不例外。经过多年的市场开发，经济与技术水准的全线升华，房地产市场的竞争面已经越来越宽，越来越大。环境规划、建筑质量、人文定位、营销手段等相关体系的完善和建立，为房地产市场的开发带来更深刻的内涵。原创中国、传统风味、西式生活，门类齐全的开发类型相继而来。加上消费市场的逐步成熟，消费人群的鉴赏水平的与日俱增，地产消费的制胜门槛也越来越严格，给房地产开发行业带来系列考证，尤其是在房产营销过程中表现得更为突出。所有做房产开发的人都知道，目前的房产市场越来越精细，房产营销越来越苛刻。因为地产发展前期的“单一卖方”市场已经不复存在，不再是我建什么房子，你就买什么房子，而是尽量向市场需要什么房子，我建设什么房子的买方市场靠拢。在价格无法主导市场的环境中，房地产开发开始挖掘市场，转化市场，创造市场。力求通过来源于市场的项目定位拓展市场、开发市场甚至引爆市场。大军未动，市场先行，成为各大房产开发公司决胜江湖的有效宝剑。房产开发内容从规划、建筑的单体思维里跳跃出来，市场研究、规划策划、营销推广、品牌呵护、价值运营等一跃成为房产开发的座上宾。在这个问题上，表现最突出的就是营销智力机构的发展，在房地产原始运营阶段，房产营销是接待营销，接下来营销推广、市场策划以至于到目前的全程策划和品牌培育，就是最有效的论证。接待营销是最原始的，也是房地产市场最初始的营销模式，他指的是一张桌子一个人一个接待室的原始运营模式。在这个阶段，房产市场是绝对的求大供，房地产是绝对的畅销货品，因此，房产营销根本就不需要走出来，他们只需要等待就可以了。随着开发机构的逐步增多，市场可择性进一步增强，广告宣传又顺理成章的成为他们争夺地盘的武器。产品诉求、概念嫁接成为他们乐此不疲的运用手段，甚至还经常出现“表、里不一”，标榜与实际脱离的现象，生搬硬套。直到全程策划的出现，房产开发才摆脱无“需”供求，进入到有“需”供求的界面，它通过智力市场的杠杆来推进地产开发理想化进程的实现。 乐居时代的出现，只是建立在智力地产基础上的一次提升，是将无数地产运营者奋斗了多年的目标说了出来。在房地产开发的理性回归，各类建筑要素与规划要素的统一性，同质化倾向更为严重的地产开发过程中，是什么来提升个性竞争力，培育产品特性？文化元素的注入和人文元素的注入，只有在在浩瀚的文化领域，才可能缔造出差异化作品。在文化地产的范围里，智居和乐居是最重要的两个方面。智居指的是以智能化为主体，进行项目营建的体系的居住方式。乐居是指以欢乐居住为主体的项目营建方式。“我们不仅仅是在卖房子，更多的是在贩卖一种生活方式。”在众多前沿的地产开发商那里，我们听到的是这样的声音。“乐意居，乐于居，乐在居”，乐居的方式给了我们更多的遵循范畴，更形象深动的阐述了现代房产开发理念。但是在成本上涨、利润下降、对手增强、市场苛刻的情况下，要做到这一点很不容易。 首先，国家政策带来市场的嬗变。在国务院机构改革中，住房和城乡建设部将取代国家建设部，成为拟订住房和城乡建设政策、统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等，实现了整体性建设和发展的立意。在方案中提及，住房问题涉及广大人民的切身利益，统筹城乡建设是贯彻落实科学发展观的必然要求。组建住房和城乡建设部，是为了“深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，完善廉租房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展。”可以预计，未来房地产市场，将呈现出官方房市（直接受官方限制和调控的房产市场，如廉租房和经济使用房等）和民间市场共生的状况，而且官方房市在经过长时间的摸索与完善后，将进入高轨提速期，逐步占领中低收入市场。而农村（包括城中村）房产市场的进一步热化，农村房产改革也将提上议事日程。在城乡一体化的房产市场融合下，三足鼎立局势将呈现。房地产市场的竞争压力将越来越大，而各类建筑成本的增加及规划技术的限制，房地产开发企业的门槛将越来越高，房产开发将越来越规范。房开企业不仅要考虑在同质化的时代做出个性化产品，还要考虑建筑的合理性和成本的有效性，在建筑成本和地价、营销成本急骤增加的过程中，实在是不容易。尤其是要做出个性化的产品更不容易，需要大量的专业人才队伍支撑。有些人也许会认为，产品设计是规划设计院的事，和开发企业没有关系。其实不然，规划设计院是不可能对市场和你自己开发项目的定位有透彻把握的，他们能够提供的仅仅是技术支持。做为一个好的开发企业，你应该具备自己的规划设计能力，你在开发项目的过程中，能够很好的将自己的项目进行最有效的定位，大到风格，小到部位处理。只有这样，才能够拥有你自己满意的产品。而你自己满意的产品是不是能够被市场所接受，更是考验你团队战斗力的了。没有好的开发团队，你只能够受制于人。 再者，随着国家政策的调控，土地出让程序的规范和成本的巨增，开发企业的资本运营将进一步成为决战市场的利剑。加上开发企业之间的竞争，开发企业，要必然接受更深刻的考验。乐居时代的来临，进一步考较开发商实力，成为考验开发商的一道坚实门槛。